Stadthaus mit 4 Appartments im Herzen von Donauwörth!

Mehrfamilienhaus, 86609 Donauwörth

Das im Jahre ca. 1900 (letzter Bauplan 1930) erbaute Stadthaus liegt sehr zentral im Herzen der Stadt Donauwörth mit ca. 20.000 Einwohnern. Das Gebäude wurde regelmäßig ertüchtigt und Instand gesetzt. Zuletzt 2008 und 2011 - siehe Detailaufstellung. Auf allen 4 Ebenen (kein Keller) sind kleine Appartements integriert und vermietet. Aktuell wurden bisher Warmmieten bezahlt, da es an den notwendigen detaillierten Teilmesseinheiten fehlt. Die Abschreibung des Gebäudeanteiles wurde steuerlich mit 2,5 % (Gebäude vor BJ 1925) anerkannt und über die Einkommensteuer angesetzt. Ein einfacher Bebauungsplan aus 2021 "Innenstadt Urbanes Gebiet" ist vorhanden. Das Objekt liegt im städtebaulichen Sanierungsgebiet was zu einer höhere steuerlichen Abschreibung § 7 h EStG führt (8 J. 9 % und 4 J. 7 % für Herstellungskosten von Modernisierung und Instandsetzung). Ein Einzeldenkmalschutz des Gebäudes liegt nicht vor. Bodendenkmäler werden vermutet gem. Denkmalschutzliste. Eine Aufteilung des Gebäudes nach Wohneigentum hat bisher nicht statt gefunden. Der bisherige Eigentümer ist Zimmerermeister und wird verschiedene Verbesserungsmaßnahmen noch eigenverantwortlich bis zum Jahreswechsel 2022/23 umsetzen, welche notariell auch fixiert werden können.

Ausstattungsmerkmale:
Laminat, Fliesen, PVC-Böden, Parkett
Kunststofffenster 2-fach verglast ca. BJ 2008
Gas-ZH (2001, Brenner 2021) Gasabschlag derzeit mtl. 147 €
Warmwasser tlw. über Boiler
Eigener Sicherungskasten für EG/1.OG/2.OG+DG
keine Zwischenzähler/Messeinheiten - Warmmietverträge
nicht unterkellert
kein Stellplatz/Garage, kein Garten

Instandsetzungsmaßnahmen:
2011:
12 cm Vollwärmeschutz / 6 cm im EG und zur Glockengasse
Dach neu eingedeckt, Sparren aufgedoppelt und neu isoliert
Bäder renoviert
Sanitär/Elektroleitungen teilweise
2008:
Kunststofffenster erneuert

Ertüchtigungen verkäuferseits bis Ende 2022:
1 Fenster im EG wird überarbeitet (Süd/Straßenseite)
Treppenbelag erneuern (Auftritt)
Malern innen
1 neue Dachflächenfenster (Fluchtfenstergröße gem. Brandschutzvorgaben)
neue Klingelanlage

Übersicht Mieterstruktur:
4 Warmmietverträge ohne Mietrückstände oder dergleichen
längster Mieter seit 2013
letzte Mieterhöhung April/Mai 2022 bereits umgesetzt

Wirtschaftliche Kennzahlen:
aktuelle Warmmiete p.a.: 22.680 €
Betriebskosten in 2019 p.a. 8.316 € (gem. Nachweis aus EK-Steuererkl. 2019)
somit aktuelle Nettokaltmiete p.a: 14.364 €
Rendite vor Steuer zu Nettokaltmiete: ca. 3,47 % (incl. NK wie Notar, Grunderwerbssteuer,
Käufercourtage 3,57 %)
Verhältnisfaktor Kaufpreis zu Sollmiete: 26,45

Dieses Objekt ist ideal für Kapitalanleger mit handwerklichem Geschick, welche den Flair eines Stadthauses im Herzen von Donauwörth schätzen, Reparaturen nicht scheuen und eine Affinität zu Immobilien haben oder für Selbstbezieher, die ein zentral gelegenes Stadthaus suchen!

Objektdaten

Wohnfläche ca. 105 m²
Grund
ca. 60 m²
Fenster Kunststofffenster
Heizung Gaszentralheizung
Zimmer  8
vermietbare Fläche 105,00 m²
frei ab
vermietet
Extras  Zentrumslage, voll vermietet
Kaufpreis  295.000,00 €*

* zzgl. 3,570 % Käuferprovision (inkl. gesetzl. MwSt)

Energieverbrauchsausweis: Effizienzklasse: E, Energiekennwert kwh/(m²a): 156,00, Energieträger: Erdgas, Baujahr lt. Ausweis: 1900